商业地产交易涉及契税、增值税、土地增值税等多重税种，需通过“价格拆分+税收递延”优化：
价格拆分策略：
买卖合同：按市场价70%定价，降低契税计税依据；
装修补偿协议：剩余30%作为装修补偿，不计入契税基数。
税收递延工具：
1031交换（美国模式）：中国暂未推行，但可通过“股权收购”实现类似效果（如收购项目公司股权，避免房产过户）；
REITs上市：将商业地产装入REITs，契税可递延至二级市场交易时缴纳。
操作建议：
对总价5000万元以上的商业地产，优先采用“股权收购+价格拆分”组合方案；
利用地方“一企一策”政策，如海南自贸港对商业地产交易契税返还30%。
案例：
企业H出售一套总价8000万元的商场，若直接交易需缴纳契税240万元（3%）、增值税400万元（5.6%）、土地增值税约1000万元；若通过股权收购方式转让项目公司，仅需缴纳企业所得税（利润25%），节省税费超1200万元。
